Quem organiza o patrimônio familiar por meio de uma holding imobiliária, ou quem atua com compra, venda e locação de imóveis por meio de empresa, conhece bem um custo que costuma pesar na estruturação: o ITBI cobrado na transferência dos imóveis para o capital social da empresa.
Esse custo está em discussão no Supremo Tribunal Federal. No Tema 1.348 da repercussão geral, o STF decide se a imunidade constitucional do ITBI na integralização de capital vale também para empresas cuja atividade preponderante é imobiliária.
O julgamento foi incluído na sessão do plenário virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, e o placar atual é de 5 votos a 2 a favor do contribuinte. Falta um voto para formar maioria.
A pergunta que muitas famílias e empresas estão fazendo é:
"Vale a pena integralizar meus imóveis agora ou esperar o resultado?"
Neste artigo, você entenderá o que está em discussão, como está o placar, quais são os cenários possíveis e quais cuidados devem ser considerados por quem já integralizou imóveis ou pretende fazê-lo.
1. O que é a integralização de imóveis ao capital social?
Integralizar capital é cumprir a obrigação, assumida pelo sócio, de entregar à empresa os bens ou valores correspondentes às suas quotas ou ações.
Em vez de aportar dinheiro, o sócio pode transferir imóveis para a sociedade. É o que acontece, com frequência, na constituição de holdings patrimoniais: os imóveis da família deixam de estar no nome das pessoas físicas e passam a pertencer à empresa, e os familiares passam a deter quotas.
Essa estrutura costuma ser utilizada para:
- organizar a administração de imóveis próprios;
- concentrar a gestão de aluguéis;
- facilitar o planejamento sucessório;
- definir regras de governança entre os familiares.
Como há transmissão da propriedade da pessoa física para a pessoa jurídica, surge a pergunta sobre a incidência do ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis.
2. O que a Constituição diz sobre o ITBI na integralização?
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê que o ITBI não incide sobre:
- a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; e
- a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica, "nesses casos", quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Toda a controvérsia está nessa expressão.
A ressalva alcança as duas hipóteses ou só a segunda?
Há duas leituras possíveis:
- Leitura restritiva (adotada por muitos municípios): a ressalva da atividade preponderante vale para as duas hipóteses. Assim, a empresa imobiliária pagaria ITBI também na integralização de capital.
- Leitura ampliativa (favorável ao contribuinte): a ressalva se refere apenas às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção). A integralização de capital seria imune, qualquer que fosse a atividade da empresa.
Na prática, a leitura restritiva levou à cobrança do ITBI na constituição de grande parte das holdings patrimoniais, justamente porque elas são criadas para administrar, alugar ou vender imóveis.
3. Qual é o caso julgado pelo STF?
O processo que serve de paradigma é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin. O caso envolve uma empresa administradora de bens próprios que questiona a cobrança de ITBI feita pelo Município de Piracicaba (SP).
Como o tema tem repercussão geral reconhecida, a tese fixada deverá ser aplicada pelo Judiciário em todo o país. Segundo informações apresentadas no julgamento, há mais de 300 processos sobre o assunto.
4. Como está o placar do julgamento?
Até o momento, o placar é de 5 votos a 2 pela imunidade.
Votos favoráveis ao contribuinte: o relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin.
Votos contrários: o ministro Gilmar Mendes, que abriu a divergência, acompanhado pelo ministro Flávio Dino.
O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, que devolveu o processo em 28 de setembro de 2026. O caso foi então incluído na sessão virtual de 9 a 19 de outubro.
O que defende o relator?
Para o ministro Edson Fachin, a regra constitucional tem por finalidade facilitar a capitalização das empresas, evitando que a tributação crie obstáculo à sua formação e desenvolvimento. Por isso, a ressalva da atividade preponderante alcançaria apenas a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção.
O voto também considera que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade na integralização à ausência de atividade imobiliária preponderante.
O que defende a divergência?
A corrente aberta pelo ministro Gilmar Mendes entende que a expressão "nesses casos" abrange as duas hipóteses, como a cobrança vem sendo feita desde a Constituição de 1967.
5. A imunidade, se confirmada, seria ilimitada?
Não. Mesmo entre os votos favoráveis ao contribuinte, há dois limites importantes.
Limite do valor integralizado (Tema 796)
No Tema 796, o STF já decidiu que a imunidade na integralização não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado.
Na prática, se o imóvel é transferido por valor superior àquele destinado ao capital, e a diferença é lançada, por exemplo, como reserva de capital, essa diferença pode ser tributada pelo município.
Ressalva de simulação ou fraude
O ministro Cristiano Zanin destacou que a imunidade não pode servir para encobrir uma transmissão imobiliária tributável. Por isso, propôs que a tese ressalvasse situações de simulação ou fraude, sugestão incorporada à tese apresentada pelo relator.
Isso significa que a estrutura precisa ter substância e finalidade reais. Uma holding constituída apenas para receber o imóvel e transferi-lo logo em seguida a um terceiro, por exemplo, pode ser questionada pelo Fisco.
6. A decisão sai mesmo em 19 de outubro?
O dia 19 é a data prevista, não garantida.
No plenário virtual, os ministros registram seus votos no sistema do STF ao longo da sessão. Alguns eventos podem alterar o calendário:
- pedido de destaque: leva o caso ao plenário físico, e o julgamento recomeça;
- novo pedido de vista: suspende novamente o julgamento;
- modulação de efeitos: o STF pode limitar a aplicação da decisão no tempo, o que pode diferenciar a situação de quem já tem ação ou pedido administrativo em andamento.
Além disso, mesmo com uma tese favorável, as prefeituras não ajustam automaticamente suas cobranças. Cada município tem seu procedimento para reconhecer a imunidade, muitas vezes com pedido prévio e análise posterior da atividade da empresa.
7. Quais são os cenários possíveis?
Se a tese do relator prevalecer
A integralização de imóveis ao capital social fica imune ao ITBI independentemente da atividade da empresa, respeitado o limite do Tema 796 e a ressalva de simulação ou fraude.
A análise da atividade preponderante continuaria existindo, mas apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica.
Para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias, isso pode reduzir de forma relevante o custo de constituição e de aumento de capital, com reflexo direto no caixa da operação e no planejamento sucessório.
Se a divergência prevalecer
Nada muda em relação à prática atual. A empresa com atividade imobiliária preponderante continua pagando ITBI na integralização, e a análise da preponderância segue as regras do artigo 37 do CTN, que considera a composição das receitas operacionais da empresa em determinados períodos anteriores e posteriores à aquisição.
8. O que fazer enquanto o julgamento não termina?
A postura mais prudente é preparar-se para os dois cenários.
Integralizações em andamento
Se a escritura ainda não foi lavrada e a operação comporta algumas semanas de espera, pode valer a pena avaliar se compensa aguardar o resultado.
Se há prazo ou urgência, a decisão deve considerar o valor do imposto, a probabilidade de êxito, o procedimento do município e o tempo de uma eventual discussão administrativa ou judicial.
ITBI já pago nos últimos anos
O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é, em regra, de cinco anos contados do pagamento (artigo 168 do CTN).
Por isso, é recomendável reunir desde já:
- as guias de ITBI pagas;
- as escrituras e os registros das transferências;
- os atos societários de integralização (contrato social e alterações);
- os documentos contábeis que demonstrem o valor destinado ao capital.
Caso o STF module os efeitos da decisão, quem já tiver pedido ou ação em curso pode estar em situação diferente de quem ainda não tomou nenhuma providência.
Valor de transferência do imóvel
A pessoa física pode transferir o imóvel à empresa pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado (artigo 23 da Lei nº 9.249/1995). Se optar pelo valor de mercado, a diferença em relação ao custo declarado é tratada como ganho de capital, tributado pelo Imposto de Renda.
Essa escolha também define o capital a ser integralizado e, portanto, interfere no limite do Tema 796.
Coerência entre os documentos
O capital subscrito no contrato social, o valor atribuído ao imóvel na escritura e o registro contábil precisam ser coerentes entre si. É justamente nas divergências entre esses documentos que a fiscalização municipal costuma identificar diferença tributável.
Conheça a legislação do seu município
O ITBI é um imposto municipal. Mesmo com uma tese favorável no STF, o procedimento para reconhecimento da imunidade varia de cidade para cidade. Conhecer esse rito com antecedência evita surpresas no cartório.
Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização de imóveis
O STF já decidiu que holding imobiliária não paga ITBI?
Ainda não. Há maioria quase formada (5 votos a 2), mas o julgamento só termina com a proclamação do resultado. Até lá, votos podem ser alterados e o caso pode ser destacado ou suspenso.
A decisão vale para todos os municípios?
Como o tema tem repercussão geral, a tese deverá ser aplicada pelo Judiciário em todo o país. A adequação administrativa, porém, depende de cada prefeitura.
Toda transferência de imóvel para a empresa ficará isenta?
Não. A imunidade discutida se limita ao valor efetivamente destinado ao capital social (Tema 796) e não protege operações simuladas ou fraudulentas.
E a fusão, a incorporação ou a cisão de empresas imobiliárias?
Pela tese do relator, a análise da atividade preponderante continua aplicável a essas operações de reorganização societária.
Já paguei ITBI ao constituir minha holding. Posso pedir de volta?
Depende do resultado do julgamento, de eventual modulação de efeitos e do prazo de cinco anos contado do pagamento. É recomendável reunir a documentação desde já e avaliar o caso concreto.
Devo esperar o julgamento para constituir minha holding?
Depende da urgência e do valor envolvido. Em operações sem prazo, aguardar algumas semanas pode ser uma alternativa razoável. Em operações com prazo, a decisão deve ser tomada com base em uma avaliação de custo e risco.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 caminha para encerrar uma discussão de décadas sobre o ITBI na integralização de imóveis, com placar favorável aos contribuintes e possibilidade real de conclusão em 19 de outubro de 2026.
Se confirmada, a tese do relator pode reduzir o custo de constituição de holdings patrimoniais e de capitalização de empresas imobiliárias, com impacto relevante no planejamento sucessório e patrimonial.
O resultado, porém, não elimina a necessidade de cuidado: o valor do imóvel, o capital integralizado, a coerência documental e a finalidade real da estrutura continuam sendo o centro da análise, qualquer que seja a decisão do Supremo.
Planejamento patrimonial e integralização de imóveis
Antes de integralizar imóveis ou de pedir a restituição de ITBI já pago, a análise da documentação societária, registral e fiscal pode ajudar a identificar o momento mais adequado e a forma mais segura de conduzir a operação.
Quando houver dúvidas sobre constituição de holding, valor de integralização, procedimento municipal ou restituição do imposto, a análise jurídica individualizada pode auxiliar na compreensão das particularidades do caso.
Fontes oficiais e referências jurídicas
- Constituição Federal de 1988
- Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966
- Lei nº 9.249/1995
- STF, Tema 1.348 da repercussão geral
- STF, Tema 796 da repercussão geral
- OAM Advogados, ITBI na integralização de imóveis: o que esperar do julgamento do STF
- Jornal Tribuna, STF avança sobre a imunidade de ITBI para imobiliárias
Nota de responsabilidade jurídica
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica de um caso concreto.
As informações sobre o julgamento refletem a situação verificada em 6 de outubro de 2026. O placar, a data de conclusão e a tese final podem ser alterados até a proclamação do resultado, razão pela qual devem ser conferidos novamente antes de qualquer decisão.
